Accade con una certa frequenza nel mercato immobiliare: ci si innamora di un appartamento, si scopre che il venditore è una società e ci si chiede cosa cambi rispetto all'acquisto da un privato. La risposta è: cambiano alcune cose, soprattutto sul piano fiscale, e vale la pena capirle prima di firmare qualsiasi proposta.

La distinzione fondamentale riguarda il regime IVA e la base imponibile su cui vengono calcolate le imposte, due variabili che possono incidere in modo significativo sul costo complessivo dell'acquisto.

Il regime fiscale: la variabile più importante

La regola generale, secondo la normativa dell'Agenzia delle Entrate, è che la cessione di un immobile abitativo da parte di un'impresa è esente da IVA. In questo caso l'acquirente paga l'imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Fin qui, non cambia molto rispetto all'acquisto da privato.

La differenza rilevante emerge però nella base imponibile su cui viene calcolata l'imposta di registro. Quando si acquista da un privato, se l'acquirente è una persona fisica, si può applicare il cosiddetto meccanismo "prezzo-valore": la base imponibile è il valore catastale rivalutato e non il prezzo effettivo di compravendita indicato nell'atto. Questo meccanismo riduce spesso in modo significativo l'imposta da pagare, perché il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato.

Quando invece si acquista da una società in regime di esenzione IVA, la base imponibile per il calcolo dell'imposta di registro è il prezzo dichiarato nell'atto, senza la possibilità di usare il valore catastale. Il risultato pratico è che, a parità di prezzo di acquisto, l'imposta di registro può essere più alta rispetto all'acquisto da un privato che si avvale del prezzo-valore.

Quando la società applica l'IVA

Esistono casi in cui la vendita da parte di una società è invece soggetta a IVA. Questo avviene quando il venditore è un'impresa costruttrice o ristrutturatrice che cede l'immobile entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure quando l'impresa sceglie volontariamente di assoggettare l'operazione a IVA (opzione che deve essere indicata nell'atto o nel contratto preliminare). In questi casi l'aliquota IVA è del 4% per la prima casa, del 10% per gli immobili non di lusso e del 22% per le categorie di lusso. Quando si paga l'IVA, l'imposta di registro si applica invece in misura fissa di 200 euro.

La presenza o assenza di IVA cambia radicalmente la struttura delle imposte da pagare, ed è quindi un elemento da verificare con attenzione prima di qualsiasi accordo.

Le agevolazioni prima casa: una differenza pratica rilevante

Un aspetto a cui prestare particolare attenzione riguarda le agevolazioni "prima casa". Queste agevolazioni si applicano sia all'acquisto da privato che all'acquisto da società, e consentono di ridurre l'imposta di registro al 2% (o l'IVA al 4% nel caso di acquisto soggetto a IVA da costruttore). I requisiti per accedervi sono gli stessi indipendentemente dalla natura del venditore.

Una consulenza professionale prima di firmare il preliminare è sempre consigliabile, soprattutto quando il venditore è una società, per verificare esattamente quale regime fiscale si applica e calcolare in anticipo il costo complessivo dell'acquisto.

Il nostro team è a disposizione per accompagnarti in ogni fase, dalla valutazione dell'immobile fino al rogito. Puoi consultare il nostro catalogo degli immobili residenziali in vendita o richiedere direttamente una consulenza immobiliare.