Le difformità catastali sono una delle problematiche più frequenti che emergono durante la compravendita di un immobile a Padova. Si tratta di discrepanze tra lo stato di fatto dell'immobile e quanto risulta registrato negli atti catastali presso l'Agenzia delle Entrate, incongruenze che possono riguardare la planimetria, la categoria catastale, la rendita o la destinazione d'uso dei locali.

Quando la situazione reale non corrisponde ai documenti ufficiali, si crea un ostacolo significativo che può bloccare o rallentare notevolmente la vendita dell'immobile. Ma come risolvere?

Le tipologie più comuni di difformità

Le difformità catastali si dividono principalmente in due categorie: quelle sostanziali e quelle formali. Le difformità sostanziali riguardano modifiche importanti alla struttura dell'immobile, come lo spostamento di tramezzi, la creazione di nuovi bagni, la chiusura di balconi o la modifica della distribuzione interna degli spazi. Le difformità formali sono invece errori di trascrizione o aggiornamenti mai effettuati che non corrispondono a modifiche fisiche reali.

A Padova è particolarmente comune trovare difformità in immobili del centro storico o in appartamenti ristrutturati negli anni Ottanta e Novanta, quando i controlli erano meno rigorosi.

Come individuare le difformità prima della vendita

Il primo passo per regolarizzare una difformità catastale è individuarla attraverso un'attenta verifica. È consigliabile richiedere una visura catastale aggiornata e confrontare la planimetria depositata con lo stato reale dell'immobile.

Un geometra o un architetto può effettuare un sopralluogo tecnico per rilevare eventuali discrepanze: una verifica preventiva che è fondamentale perché permette di affrontare il problema per tempo, evitando sorprese dell'ultimo momento che potrebbero far saltare la trattativa con l'acquirente.

La procedura di regolarizzazione a Padova

Regolarizzare una difformità catastale richiede l'intervento di un tecnico abilitato che deve presentare una pratica di variazione catastale all'Agenzia delle Entrate. Se le modifiche apportate all'immobile sono conformi alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti, sarà sufficiente aggiornare la planimetria catastale tramite la procedura DOCFA.

Qualora invece le modifiche non rispettino le normative, potrebbe essere necessario prima sanare l'abuso edilizio tramite una SCIA in sanatoria o una richiesta di permesso in sanatoria al Comune di Padova. I tempi di regolarizzazione possono variare da poche settimane per le difformità semplici fino a diversi mesi per i casi più complessi.

Costi e tempistiche della regolarizzazione

I costi per sanare una difformità catastale dipendono dalla complessità della situazione. Una semplice variazione catastale può costare tra i 500 e i 1.500 euro, mentre una sanatoria edilizia può richiedere un investimento superiore, talvolta anche di diverse migliaia di euro, a seconda delle sanzioni dovute al Comune di Padova.

È importante considerare questi costi nel calcolo del prezzo di vendita dell'immobile. Molti proprietari preferiscono regolarizzare la situazione prima di mettere in vendita la casa, perché un immobile conforme risulta molto più appetibile sul mercato e permette di chiudere la trattativa più velocemente, senza che l'acquirente possa utilizzare la difformità come leva per negoziare al ribasso il prezzo.

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