Lo stato legittimo di un immobile è un elemento cardine nel panorama normativo edilizio italiano, la cui definizione e interpretazione hanno subito significative evoluzioni nel corso degli anni. Un concetto formalmente introdotto nel Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) dal Decreto Semplificazioni (DL 76/2020), che trova le sue radici in una consolidata giurisprudenza amministrativa che ne ha plasmato i contorni prima della sua codificazione legislativa.

Ciò premesso, la nozione di stato legittimo si configura come un complesso di documenti e dichiarazioni attestanti la conformità di un immobile ai progetti approvati e alle normative vigenti. In sostanza, un immobile si considera in stato legittimo quando è esente da abusi edilizi, condizione sine qua non per l'esecuzione di nuovi interventi edilizi, l'accesso a detrazioni fiscali e la conclusione di transazioni immobiliari.

Come cambia lo stato legittimo con il Decreto Salva Casa

Il DL 69/2024 Salva Casa ha apportato modifiche sostanziali al DPR 380/2001 con particolare attenzione all'articolo 9-bis, che definisce lo stato legittimo dell'immobile. La nuova formulazione dell'articolo introduce infatti una significativa flessibilità nella determinazione dello stato legittimo rispetto alla normativa previgente, modificando così radicalmente l'approccio già esistente.

In particolare, prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024, lo stato legittimo era definito da una concatenazione di documenti che dovevano sussistere contemporaneamente: il titolo abilitativo originario che aveva previsto la costruzione o legittimato l'esistenza dell'immobile, ogni titolo successivo relativo a interventi sull'intero immobile o unità immobiliare, e ogni titolo successivo riguardante interventi parziali. La mancanza anche di uno solo di questi elementi precludeva la possibilità di attestare lo stato legittimo dell'immobile.

La novità legislativa ha introdotto una disgiunzione significativa in questa definizione. A partire dal 30 maggio 2024, infatti, lo stato legittimo può essere attestato alternativamente dal titolo abilitativo originario o dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile, integrati con i titoli successivi relativi a interventi parziali. 

L'impatto di questa modifica potrebbe essere considerevole: ora, infatti, per dichiarare lo stato legittimo di un immobile è sufficiente fare riferimento alternativamente al titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) oppure a quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio totale, sempre integrati con tutti i titoli successivi relativi a interventi parziali.

La nuova formulazione amplia notevolmente le possibilità di attestazione dello stato legittimo, facilitando la regolarizzazione di numerosi immobili precedentemente bloccati in un limbo normativo. La flessibilità introdotta mira a sbloccare situazioni di stallo, consentendo di superare l'impasse generata dalla mancanza o dall'irreperibilità di titoli abilitativi storici, spesso di difficile reperimento a causa della vetustà degli immobili o di lacune nella conservazione documentale da parte degli enti preposti.

È importante sottolineare che la nuova normativa non si limita a modificare la definizione di stato legittimo, ma introduce anche nuovi strumenti per la sua determinazione. In particolare, il DL 69/2024 stabilisce che concorrono alla determinazione dello stato legittimo anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37 (commi 1, 3, 4, 5 e 6) e 38 del DPR 380/2001, nonché la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis dello stesso decreto. La disposizione amplia dunque ulteriormente le possibilità di regolarizzazione, includendo tra gli strumenti utili alla determinazione dello stato legittimo anche le sanatorie e le oblazioni pagate per sanare abusi minori. 

Stato legittimo dell’immobile e Relazione tecnica integrata di regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati

Considerato che abbiamo appena introdotto il concetto di stato legittimo dell'immobile, giova anche sottolineare quanto sia collegato con la Relazione tecnica integrata di regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati: il primo rappresenta infatti l'obiettivo di conformità che ogni immobile dovrebbe raggiungere, mentre la seconda è lo strumento tecnico che permette di verificare, documentare e, se necessario, pianificare il percorso per raggiungere o mantenere tale conformità. È proprio la sinergia tra il concetto giuridico e lo strumento tecnico ad essere fondamentale per garantire la regolarità degli immobili e la trasparenza nel mercato immobiliare italiano.

Insomma, il rapporto tra lo stato legittimo e la Relazione è stretto e complementare:

- verifica della conformità: la Relazione serve a verificare e attestare lo stato legittimo dell'immobile. Attraverso questa relazione, un tecnico abilitato esamina la situazione reale dell'immobile e la confronta con quanto risulta dai documenti ufficiali (titoli edilizi, planimetrie catastali, ecc.);

- documentazione dello stato di fatto: mentre lo stato legittimo è un concetto giuridico, la Relazione fornisce una documentazione tecnica dettagliata dello stato di fatto dell'immobile, evidenziando eventuali discrepanze rispetto allo stato legittimo;

- strumento di regolarizzazione: la Relazione può essere utilizzata per identificare eventuali difformità tra lo stato reale dell'immobile e quello legittimo, fornendo così una base per eventuali procedure di regolarizzazione o sanatoria;

- supporto alle transazioni immobiliari: in caso di compravendita o altre operazioni immobiliari, la Relazione fornisce una garanzia sulla conformità dell'immobile, facilitando le transazioni e riducendo il rischio di contenziosi futuri;

- aggiornamento catastale: la Relazione include anche la verifica della corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la sua rappresentazione catastale, permettendo di identificare e correggere eventuali discrepanze;

- prevenzione di sanzioni: attestando la conformità dell'immobile, la Relazione aiuta a prevenire potenziali sanzioni legate a irregolarità urbanistiche o catastali non rilevate.

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